牛刀：高房价下地产巨头纷纷转型?

高利润意味着高风险，这是尽人皆知的道理，但是中国房地产的高利润却是低风险，这是一个例外。这种例外表现在有地方政府的庇护，有商业银行的大力支持，所以，中国房地产创新了独有的商业模式，权力+金钱+开发=房地产。一旦宏观调控，有地方政府扛着；一旦经营失误，有银行赔钱。开发商只需要周旋于政府和银行之间，一切都OK了。

然而，就是这么好的事，开发商也不愿干了。前天晚上，一个做了几个地产项目的地产商老板，与我谈起五年想法时，萌生退意。他告诉我：去参与了几块地的竞标，感觉没意思，都在后面玩小动作，灰色风险越来越高，弄不好当官的一出事就跟着栽，所以，把手头上的项目做完就退出房地产。说到这里，他告诫我说：你千万别乱写，我们绝对不是混不下去，而是胜利大逃亡，未来五年我们将倾力打造一家纳斯达克上市公司，去美国的资本市场遛遛马。

象这样萌生退意的发展商渐渐多了起来。深圳香榭里花园的董事长李利明先生，也感觉房地产风险在加剧，房价太高对开发商不是好事，固而转向创办华视传媒，目标也是进军纳斯达克。中国房地产的大腕潘石屹是个一有风吹草动就很敏感的人，早年在海南开发时一见太热立马退出，是在海南热中成功退出的少数发展商之一，去年他就感觉房地产住宅市场不正常，并宣布退出房地产住宅市场，最近斥资20亿开发商业地产。我以为，潘石屹的精明是地产商中少有的，他说退出住宅市场，那就是住宅市场问题太大，风险太大，就象当年在海南热中成功隐退一样，后来许多实力雄厚的发展商没来得及出逃，全都销声匿迹，一蹶不振，跳海者不在少数。中国房地产的另一个大腕冯仑也在尝试新的产业开发。

如此看来，被很多开发商视为朝阳产业的房地产住宅产业，究竟是机遇大于挑战，还是风险大于效益，局外人已经很难看明白了，正象任志强所说的，房价成本如女人胸部不能公开（原话是“开发商公开成本，就如同让开发商公开自己老婆的胸部有多大”），而那玩意是不能公开的，只能自己知道。但是不管是不是公开，高房价下的暴利是回避不了的，既然有暴利，按照资本的趋利规律，那谁还舍得放弃这个蛋糕呢？由此可见，也还是有风险的，只是风险在哪儿，发展商不说，局外人不知道。

俗话说：旁观者清。即使女人的胸部不是人人都能看的，但裸体模特还大有人在，胸部那玩意大同小异都差不多，再说这个时代敢于裸奔者也不乏其人，所以，用点心还是能看得出来。比方说，央行对房价下跌的预警，再比方“国六条”中要求发展商自有资金35%以上，再比如拿地两年未开发的政府要收回，等等，都将加剧开发商的风险。还有一点，而且是很重要的一点，就是我那位做地产的朋友说的，灰色风险越来越高。

经过2005、2006两年的高房价，2007年房价猛涨已经失去了动能，房地产业的社会形象降至历史低点，房地产业的舆论环境也被高房价极尽败坏，一个一个购房者都是“数着现金买房，拿到钥匙骂娘”。不仅如此，大的环境也决定2007年中国房地产必须摆脱高房价的虚假繁荣，从而实现理性回归。这里面，很多因素都是未知的，也正是这些未知的因素，促使大量的发展商实行产业转型。我以为。